Executar hipotecas imobiliárias? Nem pensar!

Susan Rodolfi at her home in Miami in February. Credit Ryan Stone for The New York Times

Se ao menos a nossa esquerda tivesse neurónios!

Aconteceu na América: milhares de execuções de hipotecas têm prescrito por excesso de demora nos processos judiciais. Ao fim de 5 anos sem pagar rendas milhares de norte-americanos não só não serão expulsos das suas casas, como não terão que pagar as rendas em falta. A isto devemos chamar SUBLIMAÇÃO DO CAPITALISMO, uma metamorfose bem mais deliciosa e elegante do que as ditaduras capitalistas de estado, russa ou chinesa. Algo que deveríamos ensinar à Caixa Geral Depósitos, sempre muito forte com os fracos, e rastejante com os fortes. Idem para a restante banca corrupta que temos!

Num estado de direito, o Direito, se for bem usado, serve para muita coisa, nomeadamente para evitar os colapsos sociais. Tem sido assim que, por exemplo, apesar da globalização, o Japão continua a ser o país comercialmente mais protecionista do planeta.

Basta saber trabalhar com as leis, estúpido!

Foreclosure to Home Free, as 5-Year Clock Expires

By MICHAEL CORKERYMARCH 29, 2015

MIAMI — In September, Susan Rodolfi celebrated an unusual anniversary: five years of missed mortgage payments.

She is like a ghost of the housing market’s painful past, one of thousands of Americans who have skipped years of mortgage payments and are still living in their homes.

Now a legal quirk could bring a surreal ending to her foreclosure case and many others around the country: They may get to keep their homes without ever having to pay another dime.

The reason, lawyers for homeowners argue, is that the cases have dragged on too long.

There are tens of thousands of homeowners who have missed more than five years of mortgage payments, many of them clustered in states like Florida, New Jersey and New York, where lenders must get judges to sign off on foreclosures.

However, in a growing number of foreclosure cases filed when home prices collapsed during the financial crisis, lenders may never be able to seize the homes because the state statutes of limitations have been exceeded, according to interviews with housing lawyers and a review of state and federal court decisions.

Read more @ The New York Times

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Crise Global 62

Não aos despejos em casa própria!

Reavaliar as casas, renegociar os contratos de hipoteca e salvar o direito à habitação

Na sequência do alerta sobre a urgência de parar as execuções das hipotecas de casas-próprias, troquei impressões com um economista português em volta do simpático e muito útil comentário que endereçou ao António Maria. Trata-se, nem mais nem menos, de uma proposta articulada para rever em profundidade a actual situação distorcida e perversa do mercado imobiliário, bem como das hipotecas injustas e insustentáveis que têm conduzido ao intolerável drama dos despejos, não só nos Estados Unidos (1), mas também em Portugal, um país onde o direito à habitação é uma garantia constitucional, apesar de o seu actual primeiro ministro se passear pelo país oferecendo cobertores de falsa lã e barragens inúteis (Sabor), ilegais (Tua) e até perigosas (Fridão) aos incautos e aflitos que lhe aparecem pela frente. E são muitos, a começar pelos comentadores da corda partidária, Marcelo Rebelo de Sousa e António Vitorino.

A proposta, que merece ser discutida, nomeadamente no Bloco de Esquerda — que se tornou, ao longo das três últimas sondagens realizadas entre os leitores do António Maria, no partido estrela do momento (2) —, não é nem maniqueísta, nem populista, nem simplifica o que não deve ser simplificado. Procura, isso sim, encontrar um modelo de ajustamento económico-financeiro proporcional para as partes envolvidas em contratos cujos pressupostos iniciais foram brutalmente alterados pela maior crise de sobre endividamento que o mundo jamais conheceu.

Aqui vai, sucintamente (e sujeita a correcções):

1. Reavaliar as casas em função dos preços actuais
   
   Esta reavaliação não deverá ser efectuada tomando por base os indicadores comerciais e pouco credíveis do Confidencial Imobiliário, nem ser confiada aos avaliadores dos bancos, pela sua óbvia falta de independência, mas antes tomando por indicadores fiáveis as transacções realizadas (incluindo em leilões) e a avaliação fiscal da propriedade.
   
   Este valor de referência deve ponderar também o tempo em que casas semelhantes estão à espera de venda.
   
   Depois de avaliadas as casas, deverá proceder-se a uma renegociação automática e obrigatória das hipotecas.
   
   Exemplo: uma dada casa valia 100 e agora, depois do processo acima descrito, vale apenas 80. Renegoceia-se a casa, e a dívida cai automaticamente 20% (assim como a equidade, i.e. a diferença entre o valor comercial actual da casa e o que falta pagar ao banco). Perde o banco e perde o proprietário, mas neste caso, através de uma partilha equitativa de perdas.
   
   Esta medida tem ainda a vantagem de resolver o problema da persistência dos preços artificiais da habitação, que se mantiveram intactos em Portugal entre 2007 e 2008 — caso único na Europa. O mercado português está tão distorcido e tão falho de transacções que os promotores permitem-se continuar a especular, ao mesmo tempo que os bancos e as autoridades governamentais publicitam que o Subprime não chegou ao nosso país, quando Portugal é, na Europa, dos países com mais excesso de oferta, mais casas devolutas e mais casas nunca ocupadas. Em % do PIB, o investimento em construção tem sido em Portugal dos maiores do mundo.
   
   
2. Interromper temporariamente o pagamento das prestações
   
   Na eventualidade de se provar que o incumprimento no pagamento das prestações do empréstimo hipotecário se deve a perda de emprego, divórcio, ou a outros factores que impeçam o cumprimento do devedor, poderá transformar-se por um prazo de x anos (por exemplo, entre 2 e 5 anos) o contrato de hipoteca em PIK bonds (payment in kind)...
   
   Isto é, o juro capitaliza automaticamente no principal, ou seja, no empréstimo inicial.
   
   Mediante a prova de que a situação se resolverá (retoma de emprego, partilha da casa com outro parceiro, etc.), o devedor tem a escolha de retomar o pagamento da hipoteca, ou deixar expirar o PIK. Para evitar que os bancos capitalizem as hipotecas PIKED a juros exorbitantes, deverá limitar-se o juro à taxa de mercado forward correspondente ao prazo do PIK. Isto é, se uma pessoa A pretende PIK por dois anos (deixa de pagar hipoteca por dois anos, sendo esta capitalizada), o capital acumula à taxa forward de 2 anos; se uma pessoa B pretende PIK por cinco anos (deixa de pagar por cinco anos), o capital acumula à taxa forward de 5 anos. Este ponto não exclui o anterior.
   
   
3. Limitar o crédito ao consumo
   
   As medidas anteriores devem ser combinadas com a aplicação de limites de crédito (cartões, crédito automóvel, lojas, etc.) às pessoas envolvidas em renegociações de hipotecas. Para tal, deverá criar-se uma central com os débitos agregados das pessoas envolvidas na renegociação das suas hipotecas, não deixando que estes subam... não dando pois mais crédito... e começando por publicar uma avaliação do potencial de crédito de cada pessoa (credit report score). Por não fazê-lo até agora, os bancos têm vindo a conceder crédito às escuras, dando azo a abusos de todas as partes, criando um problema adicional importante, dada a ineficácia dos nossos tribunais.
   
   
4. Liberalizar os arrendamentos, com regras e equilíbrio de direitos
   
   Ainda hoje, filhos que vivam com pais com mais de 65 anos, podem automaticamente ficar na casa depois da morte destes.... pagando 100-200 euros por mês, por vezes em zonas relativamente nobres. Seria preferível subsidiar quem não pode, do que manter reprimido e distorcido todo o mercado.
   
   
5. Trocar a equidade da casa por uma mensalidade
   
   Permitir às pessoas com mais de 55 anos e que porventura não tenham possibilidade de pagar o resto da hipoteca, que façam uma Reversão Hipotecária (Reverse-Equity Mortgage), isto é, entrem num plano em que vendam a casa a um banco (o que falta pagar não pode exceder 20% do empréstimo inicial) e recebam em troca uma mensalidade desse mesmo banco, sem terem que abandonar a casa. Esta medida pode estender-se a pessoas que tenham a casa como bem único e subitamente se encontrem numa situação grave por perda de emprego ou doença: vendem a equidade na casa (home equity) ao banco, por conta de uma mensalidade para despesas de sobrevivência, conservando o uso residencial.
   
   
6. Segurar o pagamento das prestações
   
   Deverá exigir-se o seguro das prestações hipotecárias aos compradores de casas para habitação, para sua própria protecção em caso de doença, desemprego e divórcio que altere as condições contratuais. A entidade seguradora não deverá, porém, coincidir com o banco que realiza o empréstimo hipotecário, a fim de evitar que o comprador fique capturado por esse mesmo banco. O ideal é que estes seguros sejam realizados por companhias de seguro que não estejam ligadas a bancos.
   

Há mais formas para resolver este flagelo social. Mas esta é uma base concreta de diálogo que os políticos e respectivos assessores deveriam ler com atenção. É aliás do interesse dos governos, central e autárquicos, e ainda do sector financeiro, olharem de frente para as consequências desastrosas do endividamento privado que conduz à suspensão de pagamentos das prestações imobiliárias, com o propósito de encontrar soluções inteligentes e equilibradas para um bloqueio que tende a aumentar e não a diminuir. Não esperem por Bruxelas, mexam-se!


NOTAS

1. EUA: Administração Obama consagra 75 mil milhões de dólares aos proprietários imobiliários em dificuldades
   
   Washington, 18 Fev (Lusa) - O governo do presidente norte-americano Barack Obama vai destinar, com os organismos de financiamento hipotecário Fannie Mae e Freddie Mac, 75 mil milhões de dólares para ajudar os proprietários imobiliários em dificuldades, anunciou hoje o Departamento do Tesouro.
   
   A medida vai ajudar entre sete e nove milhões de famílias, que enfrentam o risco de perderem as suas casas, segundo Obama.
   
   O plano visa injectar dinheiro rapidamente para prevenir o colapso do sector da habitação e impedir que milhões de norte-americanos percam as suas casas.
   
   A gigantesca injecção de dinheiro federal destina-se ainda a manter sob controlo o sector das execuções hipotecárias que atravessa a maior crise desde a Grande Depressão.
   
   Vão despejar-te da casa? Não te vás embora, ocupa-a!
   Por Amy Goodman
   
   18-Fev-2009 -- Marcy Kaptur, do Estado do Ohio, Estados Unidos, é a legisladora democrata com maior experiência na história do Congresso dos Estados Unidos.Ela recomenda ao Congresso uma solução radical para as execuções hipotecárias: "Digo ao povo norte-americano: sejam ocupas nas vossas próprias casas. Não se vão embora”.
   
   Marcy Kaptur, do Estado do Ohio, Estados Unidos, é a legisladora democrata com maior experiência na história do Congresso dos Estados Unidos. O seu distrito, que se estende ao longo da costa do Lago Erie, de oeste de Cleveland a Toledo, enfrenta uma epidemia de execuções hipotecárias e uma taxa de desemprego de 11,5%. A região do centro do país, conhecida como a Cintura Industrial, foi destroçada pelo Tratado de Comércio Livre da América do Norte (sigla inglesa NAFTA), que provocou o encerramento de fábricas e afundou os estabelecimentos de agricultura familiar. Kaptur encabeçou a luta do Congresso contra a NAFTA. Agora recomenda ao Congresso uma solução radical para as execuções hipotecárias. -- Texto integral in Esquerda.
   
   
2. De acordo com o mais recente inquérito realizado entre os leitores do António Maria, 34% dos inquiridos estão dispostos a votar no partido de Francisco Louçã, enquanto a percentagem de votos em branco e abstenções atinge 45% das intenções numa amostra onde os indecisos não vão além dos 3%, o PS desce para 11%, e os partidos históricos, como o PSD (0%), CDS-PP (3%) e PCP (0%) caiem estrondosamente.

OAM 537 16-02-2009 20:30 (última actualização: 19-02-2009 18:33)