O MITO DAS 248 MIL CASAS VAZIAS

The Power of Tent City Politics @ JSTOR DAILY

...e uma alternativa à obsessão de Isaltino Morais pelos solos

Mais de 60% das casas vazias em boas condições estão localizadas fora dos grandes centros urbanos e das capitais de distrito.

A grande maioria das 248 mil casas vazias, privadas e em boas condições, não se concentra nas grandes cidades, mas sim nas suas periferias, nas vilas secundárias e no interior do país. Alguém quer ir para lá?

Ao contrário da perceção pública, as duas maiores metrópoles têm taxas de habitação vaga percentualmente baixas (a rondar os 5% a 6% do seu parque habitacional total):

• Área Metropolitana de Lisboa (incluindo a península de Setúbal): 45.000 a 50.000 casas vagas no total.

• Área Metropolitana do Porto (incluindo concelhos dinâmicos como São João da Madeira): 30.000 a 35.000 casas vagas no total.

Nas grandes áreas urbanas e nas capitais de distrito, há entre 85 mil e 100 mil casas classificadas como vagas. Destas, as que estão em condições de habitação imediata já estão, em parte, ativamente listadas no mercado.

O país precisa, porém, de 300 mil casas para satisfazer e estabilizar a procura a longo prazo.

Admitindo, num cenário hipotético, que toda a oferta urbana vaga existente fosse absorvida pelo mercado, faltariam, todavia, cerca de 200 mil casas.

Acontece, porém, que as casas disponíveis imediatamente nas cidades são caras.

A solução geral do problema passa, assim, por duas linhas de ação distintas:

1) Estímulos fiscais à colocação de património edificado privado quer no mercado de venda quer no do arrendamento acessível (amplamente contemplados nos dois orçamentos do atual governo);

2) Construção nova.

Para as 200 mil habitações em falta, ao ritmo previsto de nova construção e reabilitação pública de 12 a 15 mil por ano, seriam necessários cerca de 13 a 14 anos para que estivessem totalmente construídas e habitadas.

Só um Plano Habitacional de Emergência poderia reduzir o prazo para a resolução desta crise.

SOLUÇÕES QUE A OPOSIÇÃO NÃO VIU E O GOVERNO NÃO PENSOU

Existe uma terceira via de densificação urbana inteligente, alternativa à alteração da Lei dos Solos e à desmatação/desarvorização proposta por Isaltino Morais, que resolveria o problema sem destruir zonas verdes: alterar os PDMs, de forma a permitir acrescentar um andar a cada edifício, facilitando, ao mesmo tempo, a transformação de lojas devolutas em habitação. Desde que cumpridos os critérios de salubridade, esta subida de altura e a reconversão dos rés-do-chão colocariam milhares de fogos no mercado. Mais do que isso, a concessão do direito de edificar um piso adicional aos promotores privados criaria um modelo de permuta virtuoso: em troca do novo andar, a requalificação integral das áreas comuns do edifício original. Este mecanismo geraria nova habitação centralizada e permitiria aos condomínios financiar a modernização e a tão urgente eficiência energética dos seus prédios (isolamento térmico, coberturas e climatização), sem custos para as carteiras das famílias que hoje não dispõem de meios para estas obras.

Nota: o Relatório do Orçamento de Estado de 2027 prevê um investimento direto e indireto de 3 343 milhões de euros na Habitação.

A crise na habitação em Portugal e na UE

Anatomia de uma Assimetria

Análise comparativa das matrizes político-estruturais e o caso crítico do mercado português em 2026

A habitação em Portugal está sob uma ilusão estatística. Embora os dados gerais do Eurostat sugiram um cenário moderado, a realidade, para quem arrenda ou compra casa hoje em Portugal, aproxima-se de uma paragem cardíaca social. As taxas médias de esforço são de 40%. As escolhas políticas do pós-guerra e eventos recentes, tais como a imigração, o turismo e o abrandamento drástico na construção de novas habitações sociais, foram, por sua vez, responsáveis pelo atual fosso geracional. Mas quatro ações imediatas poderão travar este bloqueio.

1. A Ilusão Estatística da Sobrecarga e a Realidade de Portugal

O debate público em torno da acessibilidade à habitação na União Europeia é frequentemente obscurecido por leituras superficiais dos dados agregados. Quando analisamos a designada "taxa de sobrecarga dos custos de habitação" publicada pelo Eurostat — que mede a percentagem da população que aloca mais de 40% do seu rendimento disponível às despesas da casa —, Portugal surge frequentemente numa posição intermédia, aparentemente distante dos cenários mais dramáticos do bloco europeu. Esta métrica geral sugere uma resiliência que, na verdade, não passa de uma ilusão estatística causada pelo peso demográfico das gerações seniores, composta maioritariamente por proprietários de imóveis já totalmente pagos ou associados a contratos de crédito antigos com juros residuais.

Contudo, quando quebramos o "efeito anestésico" destes ativos imobiliários consolidados e isolamos a franja da população exposta ao mercado ativo — novos compradores com recurso a crédito e inquilinos no mercado livre —, o cenário transmuta-se substancialmente. Para quem adquire habitação em Portugal no horizonte de 2026, a taxa de esforço média é estimada entre 39% e 40% do rendimento disponível. Esta pressão financeira aproxima-se perigosamente do teto regulatório estipulado pelo Banco de Portugal (BdP), cuja política macroprudencial tem procurado conter os riscos de incumprimento do próprio sistema bancário nacional.

2. A Divergência Ibérica e o Stress do Mercado Livre

A análise comparativa com o mercado espanhol oferece um exemplo claro de como diferentes pesos nas dinâmicas de ocupação influenciam a percepção estatística nacional. Ao avaliarmos os agregados familiares urbanos que entram hoje no mercado de habitação de Lisboa e Porto, ou de Madrid e Barcelona, deparamo-nos com taxas de esforço equivalentes (~40%). No entanto, Espanha apresenta uma taxa de sobrecarga global superior à portuguesa no Eurostat porque possui um mercado de arrendamento muito mais expressivo e saturado nas suas grandes metrópoles, capturando uma fatia maior da classe média em stresse financeiro causado pelas atualizações das rendas.

Retirando da equação a habitação pública subsidiada e os proprietários sem encargos, obtém-se um ranking focado exclusivamente nos inquilinos do mercado livre privado; e aqui Portugal e Espanha sobem aos lugares cimeiros da pressão habitacional europeia, conforme mapeado no Top 5 de sobrecarga de rendas.

3. A Génese dos Quatro Modelos de Habitação na Europa

A atual assimetria nas políticas de habitação e na vulnerabilidade dos cidadãos europeus não resulta de dinâmicas de mercado puramente espontâneas ou contemporâneas, mas sim da evolução histórica de quatro modelos de Estado de Bem-Estar diferenciados após a Segunda Guerra Mundial:

• O Modelo Mediterrânico (Portugal e Espanha): Caracterizado historicamente pela ausência de investimento num parque habitacional estatal substancial. Sob regimes ditatoriais no século XX e nos governos democráticos subsequentes, ambos os países optaram por promover a estabilidade social por meio do incentivo à propriedade privada e ao endividamento bancário. A habitação pública foi relegada a uma função meramente assistencialista, resultando em rácios residuais de habitação social entre 2% e 2,5%.
• O Modelo Universalista (Países Nórdicos e Áustria): Baseado na premissa social-democrata de que a habitação constitui uma infraestrutura social básica. Na Dinamarca ou na Áustria, o Estado e as autarquias atuam como promotores imobiliários. O acesso a casas públicas ou cooperativas com custos controlados destina-se à generalidade da classe média, limitando indiretamente os preços do setor privado.
• O Modelo Corporativista de Matriz Social (Países Baixos e Bélgica): Construído sobre uma forte articulação entre o Estado e o terceiro setor. Nos Países Baixos, a fasquia dos 30% de habitação social assenta nas chamadas woningcorporaties (cooperativas de habitação social e outras associações reguladas sem fins lucrativos). Na Bélgica, o orçamento familiar encontra-se blindado pela indexação automática dos salários à inflação.
• O Modelo de Mercado Regulado (Alemanha): Focado num ecossistema de arrendamento privado altamente estruturado e protegido por lei. Contudo, nas últimas décadas, a escassez de construção e a pressão urbana expuseram este modelo a falhas de mercado severas.

4. Conclusão e o Fosso Geracional

A gritante assimetria nas taxas de esforço europeias demonstra que a ausência de um parque habitacional público robusto deixa as populações do sul da Europa severamente vulneráveis à volatilidade macroeconómica. Sem alternativas públicas reguladoras que sirvam de contrapeso, os jovens portugueses e espanhóis enfrentam barreiras intransponíveis à entrada no mercado (como, por exemplo, a exigência de capitais próprios avultados como condição de acesso ao crédito), deparando-se com um severo bloqueio sociodemográfico.

Como se observa no Gráfico 4, a idade de emancipação reflete perfeitamente os modelos políticos adotados. Enquanto as economias com forte suporte habitacional libertam os seus jovens no início da idade adulta (21-23 anos), o modelo assente no endividamento privado e na escassez pública arrasta a dependência familiar em Portugal até ao limite psicológico dos 30 anos.

A recente decisão do Banco de Portugal de ajustar a recomendação do rácio DSTI* para 45% visa blindar os balanços financeiros, mas, na ausência de uma execução física acelerada das habitações públicas apoiadas pelo PRR, continuará a empurrar as novas gerações rumo a um impasse habitacional prolongado.

5. Ações imediatas

1. Alterar o conceito de habitação social, incluindo nele a generalidade das classes médias.
2. Proceder a um amplo programa de construção de habitação social nos 50 principais núcleos urbanos, com prioridade para as grandes regiões urbanas de Lisboa-Setúbal e Porto-Braga. Portugal precisa de nova habitação social e rendas apoiadas para 700-750 mil pessoas até 2030.
3. Estabelecer regras contratuais claras e estritas para a atribuição e o usufruto da habitação social.
4. Disponibilizar terrenos e edificações do Estado sem uso para ajudar a concretizar este desígnio nacional.

Brasileiros e portugueses

Dom Pedro, I do Brasil (e Rei Dom Pedro IV de Portugal) c/ cerca de 11 anos, c.1809,
por Francesco Bartolozzi (1725 – 1815)

Brasileiros em Portugal poderão chegar a 1,3 milhões em 2030, mas menos de 5% da comunidade votou nas últimas eleições.

Embora as projeções demográficas apontem para cerca de um milhão de cidadãos de origem brasileira a viver em Portugal, apenas uma pequena percentagem exerceu o direito de voto nas eleições presidenciais brasileiras. Dos 134.797 eleitores formalmente registados no país, a participação real nas urnas rondou os 50%, ou seja, pouco mais de 60 mil votos. Isto significa que menos de 5% de todos os brasileiros que vivem, estudam ou trabalham em solo português participaram na escolha política do seu país de origem.

Esta discrepância acentua o facto de a contagem oficial da imigração estar subestimada. As estatísticas oficiais registam apenas cerca de 530 mil cidadãos com autorização de residência ativa como estrangeiros. Ficam totalmente fora deste radar regulamentar da AIMA centenas de milhares de pessoas, tais como os brasileiros que já obtiveram a nacionalidade portuguesa, os que cá residem com dupla cidadania de outros Estados-membros da União Europeia (como a italiana ou a espanhola) e os descendentes de segunda geração. Cruzando os dados oficiais com as estimativas consulares do Ministério das Relações Exteriores do Brasil (Itamaraty) — cujos registos já apontam para uma comunidade de 700 a 800 mil pessoas —, é perfeitamente previsível que a presença brasileira ronde o milhão de cidadãos.

Esta realidade demográfica sofre, ainda, uma forte pressão com novos pedidos de nacionalidade. Portugal enfrenta um volume recorde de quase 700 mil processos de nacionalidade pendentes no Instituto dos Registos e do Notariado (IRN). Numa análise detalhada, estima-se que cerca de 250 mil destes pedidos pertençam a cidadãos brasileiros, divididos entre imigrantes que já residem no país (por tempo de permanência ou casamento) e descendentes diretos (filhos e netos) que acionam o processo a partir do Brasil.

Com a conclusão progressiva e a aprovação esperada desta fila de espera no IRN, projeta-se o acréscimo de 250 mil a 300 mil novos cidadãos de origem brasileira à contagem atual. Este fluxo terá um duplo impacto: vai consolidar e regularizar em definitivo a situação jurídica de quem já vive em território nacional e vai atrair uma nova vaga de luso-brasileiros que emigrarão nos próximos anos já munidos de plenos direitos comunitários. Face a este cenário, torna-se inteiramente razoável prever que a comunidade de origem brasileira a residir em Portugal venha a fixar-se numa fasquia inédita de 1,25 a 1,3 milhões de pessoas até 2030.

Falamos sempre do voto dos emigrantes. Mas é preciso começar a pensar no voto dos imigrantes e dos imigrantes que se tornam portugueses de legítimo direito.

As gerações e o problema da habitação

Acampada no Rossio, 2026
Foto: autor desconhecido

70% dos portugueses têm casa própria

70% dos portugueses têm casa própria, diz-se, e outros 30% veem-se à nora sempre que lhes toca uma renda atualizada. Esta observação precisa de ser esmiuçada e discutida. 

É verdade que a Geração Z, ou do novo século, nascida depois de 1997, faz parte de uma outra cultura profissional, de outro regime empresarial e de emprego, e também de uma cultura de consumo e lazer, diferente da Geração Millennial (ou Y), a geração da minha filha, nascida em 1980, e inteiramente distinta da minha (sou um baby-boomer nascido em 1952), já para não falar da Geração Silenciosa, do meu pai, para quem uma viagem de lazer ao estrangeiro era coisa para ocorrer, quanto muito, uma vez na vida! 

A Geração Z não pode viver sem uma viagem por mês! 

Por outro lado, nas últimas décadas, a relação matrimonial deixou verdadeiramente de existir e as famílias são, por natureza, alargadas ou fluidas. Ou seja, cada jovem, homem ou mulher, tem que programar a sua vida de acordo com as suas possibilidades individuais, pois o rendimento familiar, ou de casal, é, em geral, muito volátil e frágil. Há cada vez mais mulheres de 30 a 40 anos divorciadas, vivendo sós ou com companheiros/as temporários/as, tendo a cargo um, dois ou três filhos! Em suma, a oferta de habitação não se adaptou a esta mutação cultural. Ao mesmo tempo, em dezenas de milhares de fogos de 2 e 3 quartos vivem pessoas sós, quase sempre viúvas, pois os homens costumam morrer mais cedo. Estas viúvas poderiam ser incentivadas a melhorar as suas magras pensões alugando um ou dois quartos a preços acessíveis, isentos de quaisquer impostos! Algum político que pense, caramba!

A crise aguda de habitação que vivemos deve-se, já o escrevi, à sobreposição de duas vagas demográficas massivas ocorridas num curto espaço de tempo (2000-2020): saída de população em massa (emigração), por um lado, e entrada de população em massa, por outro (imigração + turismo + Visa Gold). Este duplo movimento criou as condições ideais para a especulação e para uma subida vertiginosa dos preços de compra e de arrendamento num mercado cujos valores estavam muito abaixo dos praticados nos países da Europa comunitária. A pressão súbita, fortíssima e duradoura da procura sobre uma oferta escassa e/ou desajustada, sobretudo no litoral urbano do país, de Viana do Castelo a Setúbal, e no Algarve, teria, mais cedo ou mais tarde, de provocar uma crise social de grandes proporções, como as manifestações em curso provam.

Ao contrário do que a direita convencional, sem imaginação, afirma, é necessária uma forte intervenção do Estado para mitigar a crise em curso. Algumas medidas já foram tomadas por este governo, entre as quais se encontra a ajuda aos jovens até aos 35 anos na compra de casa com o Estado como fiador junto da banca. Nas rendas, o papel do Estado é mais complexo. Por um lado, terá de garantir o cumprimento dos contratos com os senhorios, ou deixará de haver casas para alugar nas principais cidades do país. Por outro lado, terá de acelerar a construção de mais habitações sociais, alcançando rapidamente a média da UE neste capítulo — Portugal: 2-3%, UE: 9%. Finalmente, terá de propor ao mercado a construção de habitação a preços equilibrados, sem descurar nem a qualidade das construções, nem as novas necessidades culturais da habitação, com um incremento acentuado dos fogos T0, T1 e T2. E para que tudo isto seja possível, será necessário 1) levar a sério a ideia da mega-metrópole do litoral português (Algarve | Setúbal-Braga-Viana do Castelo), criando as novas cidades que faltam à mega-metrópole e 2) cortar a eito na burocracia, pondo a IA a controlar a aplicação das leis e a perseguição e punição dos infratores.

O novo binómio do poder em Portugal

Caro Victor, 

o Ventura, como qualquer bom populista não renega o poder económico do Estado. Os populistas não são liberais. Pelo contrário, veneram o Estado, nomeadamente para viabilizar os seus intentos de comando unificado da realidade nacional, seja esta americana, alemã, italiana, ou portuguesa. 

Assim sendo, o que Ventura, como qualquer populista ambiciona, é ver-se livre da demora burocrática e impedimentos que caracterizam as democracias burocratizadas, indolentes e corruptas que temos — onde uma qualquer agência ambiental, que ninguém sabe como apareceu, nem quem, por sua vez, a controla, é capaz de empatar um país inteiro, ou conduzi-lo ao desastre, porque acredita no Ambiente (como outros acreditam em Deus), e tem mais poder do que o parlamento, o governo e o presidente da república! 

Como, no caso português, o bloco central, estável desde o 25 de novembro de 1975, corroído por dentro pela usura e pela corrupção, é incapaz de lidar com a grande crise sistémica em curso, procurando, em vez, agarrar-se ao que aparentemente tem por certo, isto é, a sua teia partilhada de interesses, o Chega chegará inevitavelmente, e em breve, ao poder. Basta olhar para curva de crescimento deste partido e ainda mais para a curva de popularidade do seu líder. 

É perante esta deriva populista do regime que convém, a partir de agora, avaliar, em primeiro lugar, as relações políticas entre Ventura e Seguro, e as bases de entendimento que ambos procurarão rapidamente estabelecer. O PSD, tal como o PS são coisas do passado...

Nota: o mistério da transferência de votos da IL para o Chega tem talvez uma explicação: quer uma, quer outro, e em particular os respetivos eleitorados estão fartos do 'sistema' (leia-se o arco parlamentar dos últimos 50 anos) que tomou conta do regime. Dois pontos em comum entre Seguro e Ventura: ambos são 'outsiders' dos dois principais partidos do regime (PS e PSD); e ambos fazem do combate à corrupção a bandeira principal da reforma da nossa democracia. O Luisinho e António Costa que se cuidem!

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Victor Pinto da Fonseca

* … o que retiro dos 33% de Ventura nas presidenciais é que o Chega se vai apropriar da IL nas próximas legislativas e vencer as eleições! A IL nunca realmente se definiu: deve dizer-se que enquanto questão de teoria política existem vários tipos de liberalismo. Existe o liberalismo clássico do século XIX (mercados livres e direitos individuais) e o liberalismo de esquerda do socialismo democrático (propriedade pública e igualdade económica). Um liberal, na concepção da esquerda, é alguém que considera possível atribuir ao dinheiro uma importância meramente razoável. A IL em todo o caso nunca se percebeu, tem um carácter que personifica tudo o que é + superficial, abstrato e retórico na ideologia liberal. Na perspectiva da IL há um caminho aberto para a saúde e a felicidade se o Estado não cobrar impostos (é esta a essência do seu discurso; torna-se menos uma política e + um estilo). Mas sabemos que a vida não é assim tão simples! razão porque a IL é abstrata de facto. Com Ventura sabemos ao que vai. É um trole totalitário com um grupo parlamentar [partido] que me mete medo de verdade, o que confere uma marca partidária ao chega. E Ventura é um grande crente na propaganda, desde logo porque é muito + fácil do que ter ideias. Como a propaganda do Chega coincide com a pretensão da IL que consiste na ausência de Estado, em nome da isenção de impostos, não surpreende, portanto, que Ventura vá tomar como sua a IL, como tantas vezes acontece quando a política é propaganda. 

Aquilo de que Portugal sabe, é que 3 em cada dez portugueses gosta de Ventura e 2/3 dos portugueses renega Ventura. É a partir desta matemática estatística, de forma completamente científica, que seremos convidados a votar nas próximas legislativas. Ser de esquerda ou de direita não é um sinal de superioridade mas antes um sinal de diferentes opções. As causas das diferenças entre as pessoas não é a biologia, as escolhas políticas das pessoas são moldadas por algo que é, essencialmente, um condicionamento cultural. 

* da série “regresso ao futuro” post de duração limitada

A última vitória da democracia?

Metade dos votos de Seguro, ainda assim, são muitos!

Mas vamos ao que interessa...

1. A aliança contra o Chega foi, se olharmos para o resto do mundo, inédita e paradigmática. Revela simultaneamente receio e sabedoria, tanto das elites, como do povo que vota. Basta imaginar o cenário de uma aliança entre o PSOE, o PP e a Podemos, para derrotar a extrema direita e a direita populista em Espanha, para nos apercebermos do alcance estratégico da votação portuguesa, precedida, como sabemos, de inúmeras e surpreendentes declarações antecipadas do sentido de voto, da extrema esquerda até à pequena direita que sobrevive no CDS.

2. António José Seguro tem nas mãos uma votação ímpar e preciosa que terá que saber usar, não para destruir o Chega (missão certamente impossível nos anos mais próximos), mas para dissipar o capital de legítimo descontentamento que fez do movimento populista de André Ventura o que hoje é — uma poderosa (cada vez mais poderosa) força política e social.

3. Socialistas e social-democraras têm a partir desta eleição uma rara e porventura derradeira oportunidade para reformar o sistema político e dar um novo fôlego ao regime democrático que ainda temos.

4. Os nossos principais problemas não são a Saúde Pública e a Habitação, mas outros dois de que estes dependem criticamente para sobreviverem e ultrapassarem os seus atuais bloqueios e perigos. São o Estado de Direito e a Economia.

A Economia tem vindo a melhorar, mas depende demasiado do turismo e de uma avalanche imigratória que tem que ser moderada, bem gerida, e sobretudo progressivamente travada por uma diminuição da emigração. Por outro lado, é preciso um pulso forte, mas sábio, na gestão política dos setores estratégicos da nossa economia e finanças, praticamente todo ele semi-alienado sob a forma de concessões e vendas de património ao estrangeiro. Não se trata, porém, de manter nas mãos do Estado ou de piratas indígenas e indigentes as empresas publicas e privadas mal geridas ou sem escala. O importante é mesmo desemburrar o sistema económico das suas amarras neo-corporativistas rendeiras e burocráticas.

Por fim, o Direito material tem que ter tradução prática no exercício do Direito formal, servindo as naturais expectativas das pessoas singulares e coletivas, começando por uma aplicação exigente das leis e pelo fim das coutadas judiciais, do Constitucional e Supremo Tribunal, às Relações, e aos Juízes de Paz e Polícias Municipais. Do PGR aos demais Procuradores.

O fim da burguesia portuguesa

A margem que resta na nossa democracia

Salvo alguns bancos e seguradoras, toda a economia portuguesa entretanto semi-alienada, ou foi diretamente vendida a investidores estrangeiros, ou, no caso da maioria dos setores estratégicos da nossa soberania, foi objeto de sucessivas concessões por longas décadas — o que não é tão mau como uma venda pura e dura de ativos. Apesar de tudo, mesmo os bancos, as seguradoras e as empresas de telecomunicações privados, para operarem, precisam de licenças do Estado português — o que até certo ponto protege o país da pura alienação de ativos. Compete, assim, à burguesia burocrática que temos (as outras quatro — agrária, industrial, comercial e financeira — estão, desde o início deste século, em vias de extinção) gerir de forma competente e honesta os contratos de concessão e as licenças. Por outro lado, a burguesia burocrática que resta confunde-se com o próprio sistema partidário, e com o Estado! Cabe, em suma, aos eleitores exigir-lhe, nas urnas, o cumprimento diligente e inteligente desta tarefa. É a margem da nossa democracia.