Reavaliar as casas, renegociar os contratos de hipoteca e salvar o direito à habitação
Na sequência do alerta sobre a urgência de parar as execuções das hipotecas de casas-próprias, troquei impressões com um economista português em volta do simpático e muito útil comentário que endereçou ao António Maria. Trata-se, nem mais nem menos, de uma proposta articulada para rever em profundidade a actual situação distorcida e perversa do mercado imobiliário, bem como das hipotecas injustas e insustentáveis que têm conduzido ao intolerável drama dos despejos, não só nos Estados Unidos (1), mas também em Portugal, um país onde o direito à habitação é uma garantia constitucional, apesar de o seu actual primeiro ministro se passear pelo país oferecendo cobertores de falsa lã e barragens inúteis (Sabor), ilegais (Tua) e até perigosas (Fridão) aos incautos e aflitos que lhe aparecem pela frente. E são muitos, a começar pelos comentadores da corda partidária, Marcelo Rebelo de Sousa e António Vitorino.
A proposta, que merece ser discutida, nomeadamente no Bloco de Esquerda — que se tornou, ao longo das três últimas sondagens realizadas entre os leitores do António Maria, no partido estrela do momento (2) —, não é nem maniqueísta, nem populista, nem simplifica o que não deve ser simplificado. Procura, isso sim, encontrar um modelo de ajustamento económico-financeiro proporcional para as partes envolvidas em contratos cujos pressupostos iniciais foram brutalmente alterados pela maior crise de sobre endividamento que o mundo jamais conheceu.
Aqui vai, sucintamente (e sujeita a correcções):
- Reavaliar as casas em função dos preços actuais
Esta reavaliação não deverá ser efectuada tomando por base os indicadores comerciais e pouco credíveis do Confidencial Imobiliário, nem ser confiada aos avaliadores dos bancos, pela sua óbvia falta de independência, mas antes tomando por indicadores fiáveis as transacções realizadas (incluindo em leilões) e a avaliação fiscal da propriedade.
Este valor de referência deve ponderar também o tempo em que casas semelhantes estão à espera de venda.
Depois de avaliadas as casas, deverá proceder-se a uma renegociação automática e obrigatória das hipotecas.
Exemplo: uma dada casa valia 100 e agora, depois do processo acima descrito, vale apenas 80. Renegoceia-se a casa, e a dívida cai automaticamente 20% (assim como a equidade, i.e. a diferença entre o valor comercial actual da casa e o que falta pagar ao banco). Perde o banco e perde o proprietário, mas neste caso, através de uma partilha equitativa de perdas.
Esta medida tem ainda a vantagem de resolver o problema da persistência dos preços artificiais da habitação, que se mantiveram intactos em Portugal entre 2007 e 2008 — caso único na Europa. O mercado português está tão distorcido e tão falho de transacções que os promotores permitem-se continuar a especular, ao mesmo tempo que os bancos e as autoridades governamentais publicitam que o Subprime não chegou ao nosso país, quando Portugal é, na Europa, dos países com mais excesso de oferta, mais casas devolutas e mais casas nunca ocupadas. Em % do PIB, o investimento em construção tem sido em Portugal dos maiores do mundo. - Interromper temporariamente o pagamento das prestações
Na eventualidade de se provar que o incumprimento no pagamento das prestações do empréstimo hipotecário se deve a perda de emprego, divórcio, ou a outros factores que impeçam o cumprimento do devedor, poderá transformar-se por um prazo de x anos (por exemplo, entre 2 e 5 anos) o contrato de hipoteca em PIK bonds (payment in kind)...
Isto é, o juro capitaliza automaticamente no principal, ou seja, no empréstimo inicial.
Mediante a prova de que a situação se resolverá (retoma de emprego, partilha da casa com outro parceiro, etc.), o devedor tem a escolha de retomar o pagamento da hipoteca, ou deixar expirar o PIK. Para evitar que os bancos capitalizem as hipotecas PIKED a juros exorbitantes, deverá limitar-se o juro à taxa de mercado forward correspondente ao prazo do PIK. Isto é, se uma pessoa A pretende PIK por dois anos (deixa de pagar hipoteca por dois anos, sendo esta capitalizada), o capital acumula à taxa forward de 2 anos; se uma pessoa B pretende PIK por cinco anos (deixa de pagar por cinco anos), o capital acumula à taxa forward de 5 anos. Este ponto não exclui o anterior. - Limitar o crédito ao consumo
As medidas anteriores devem ser combinadas com a aplicação de limites de crédito (cartões, crédito automóvel, lojas, etc.) às pessoas envolvidas em renegociações de hipotecas. Para tal, deverá criar-se uma central com os débitos agregados das pessoas envolvidas na renegociação das suas hipotecas, não deixando que estes subam... não dando pois mais crédito... e começando por publicar uma avaliação do potencial de crédito de cada pessoa (credit report score). Por não fazê-lo até agora, os bancos têm vindo a conceder crédito às escuras, dando azo a abusos de todas as partes, criando um problema adicional importante, dada a ineficácia dos nossos tribunais. - Liberalizar os arrendamentos, com regras e equilíbrio de direitos
Ainda hoje, filhos que vivam com pais com mais de 65 anos, podem automaticamente ficar na casa depois da morte destes.... pagando 100-200 euros por mês, por vezes em zonas relativamente nobres. Seria preferível subsidiar quem não pode, do que manter reprimido e distorcido todo o mercado. - Trocar a equidade da casa por uma mensalidade
Permitir às pessoas com mais de 55 anos e que porventura não tenham possibilidade de pagar o resto da hipoteca, que façam uma Reversão Hipotecária (Reverse-Equity Mortgage), isto é, entrem num plano em que vendam a casa a um banco (o que falta pagar não pode exceder 20% do empréstimo inicial) e recebam em troca uma mensalidade desse mesmo banco, sem terem que abandonar a casa. Esta medida pode estender-se a pessoas que tenham a casa como bem único e subitamente se encontrem numa situação grave por perda de emprego ou doença: vendem a equidade na casa (home equity) ao banco, por conta de uma mensalidade para despesas de sobrevivência, conservando o uso residencial. - Segurar o pagamento das prestações
Deverá exigir-se o seguro das prestações hipotecárias aos compradores de casas para habitação, para sua própria protecção em caso de doença, desemprego e divórcio que altere as condições contratuais. A entidade seguradora não deverá, porém, coincidir com o banco que realiza o empréstimo hipotecário, a fim de evitar que o comprador fique capturado por esse mesmo banco. O ideal é que estes seguros sejam realizados por companhias de seguro que não estejam ligadas a bancos.
NOTAS
- EUA: Administração Obama consagra 75 mil milhões de dólares aos proprietários imobiliários em dificuldades
Washington, 18 Fev (Lusa) - O governo do presidente norte-americano Barack Obama vai destinar, com os organismos de financiamento hipotecário Fannie Mae e Freddie Mac, 75 mil milhões de dólares para ajudar os proprietários imobiliários em dificuldades, anunciou hoje o Departamento do Tesouro.
A medida vai ajudar entre sete e nove milhões de famílias, que enfrentam o risco de perderem as suas casas, segundo Obama.
O plano visa injectar dinheiro rapidamente para prevenir o colapso do sector da habitação e impedir que milhões de norte-americanos percam as suas casas.
A gigantesca injecção de dinheiro federal destina-se ainda a manter sob controlo o sector das execuções hipotecárias que atravessa a maior crise desde a Grande Depressão.
Vão despejar-te da casa? Não te vás embora, ocupa-a!
Por Amy Goodman
18-Fev-2009 -- Marcy Kaptur, do Estado do Ohio, Estados Unidos, é a legisladora democrata com maior experiência na história do Congresso dos Estados Unidos.Ela recomenda ao Congresso uma solução radical para as execuções hipotecárias: "Digo ao povo norte-americano: sejam ocupas nas vossas próprias casas. Não se vão embora”.
Marcy Kaptur, do Estado do Ohio, Estados Unidos, é a legisladora democrata com maior experiência na história do Congresso dos Estados Unidos. O seu distrito, que se estende ao longo da costa do Lago Erie, de oeste de Cleveland a Toledo, enfrenta uma epidemia de execuções hipotecárias e uma taxa de desemprego de 11,5%. A região do centro do país, conhecida como a Cintura Industrial, foi destroçada pelo Tratado de Comércio Livre da América do Norte (sigla inglesa NAFTA), que provocou o encerramento de fábricas e afundou os estabelecimentos de agricultura familiar. Kaptur encabeçou a luta do Congresso contra a NAFTA. Agora recomenda ao Congresso uma solução radical para as execuções hipotecárias. -- Texto integral in Esquerda. - De acordo com o mais recente inquérito realizado entre os leitores do António Maria, 34% dos inquiridos estão dispostos a votar no partido de Francisco Louçã, enquanto a percentagem de votos em branco e abstenções atinge 45% das intenções numa amostra onde os indecisos não vão além dos 3%, o PS desce para 11%, e os partidos históricos, como o PSD (0%), CDS-PP (3%) e PCP (0%) caiem estrondosamente.
OAM 537 16-02-2009 20:30 (última actualização: 19-02-2009 18:33)
